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图解:党和国家机构改革必须准确理解这3大关键词-画说时政-时政频道-中工网

     看房一年,一直没买成,无法是钱少,性价比问题。也不是全没看中,去年错过了几个笋盘,今年这么严的调控之下,二手房竟然没怎么降价,有些片区还涨价。偶尔有看中的二手房,业主惜售一分钱都不降,再加上三价合一税费高,奋而转战一手房,开始每天刷房网和规土局,研究新房潜在入市房源。
    个人觉得今年是新房比较适合刚需的买点,主要基于:
    1)新房政府限价:关内价格高于全市均价,政府劳心劳力为了让均价怒跌几块钱,关内限价相比周边二手房一般有10%折价,关外价格本来就低于均价,没见到明显的限价;
    2)税费便宜:三价合一后,二手房有高昂的豪宅税和中介费,新房只需要交契税,折算下来购房成本便宜10%;
    3)今年新楼盘供应多,选择面比较广:对金融业打击面甚广的资管新规落地后,房地产企业的表外融资渠道被掐断了大半(当然还有找非标类私募基金融资的,比如某云城),今年发债也很难,负债率高的房地产企业现金流困难(龙湖都被传将土地违约),主动或被动地卖盘变现(比如智慧如恒大、龙光)。深圳过去2年新楼盘开盘很少,捂盘惜售,到了5月有30+个新楼盘开盘,到了6月8日开盘或即将开盘的新楼盘有40+个,环肥燕瘦,各取所需;
   4)国企比民营企业有党性:大大说房住不炒,新房限价寻租空间大,比如去年华润去年的悦府限价开盘半个地产圈的高管都出动了,万科4月份安托山花园开盘秒售争议太大舆论质疑内定。在这之后虽然政府介入指导,但是民营房地产企业要么不透明,关系户依然多,要么捂盘惜售,等待大湾区规划公布,比如博林天瑞、中洲湾;而华润、万科、招商蛇口这些国企在党的大棒下(万科由民营变国企),限价也推盘,而且相对透明,给没有关系的人一个相对公平竞争的机会,比如招商双玺、万科蛇口公馆、万科臻湾汇、华润城(后两个估计在排期了);
   5)南山福田核心位置房源少:龙华号称宇宙中心配套没跟上;宝安能看海发展潜力大,政府号称东进实际上有潜力的还是西边,好位置价格已经很贵了买不起,有些区位有飞机噪音;罗湖产业结构跟不上,配套也旧,没落的贵族;龙岗、光明、盐田、坪山太远不考虑,不过坪山的投资价值还是有的。这么一筛选,那就只能在福田和南山里等候笋盘了,而南山福田房源少,有些新房没有政府介入压根买不到,趁现在相对公平地摇号或许能买到。

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一、预售证
    6月8日晚上,例行刷规土局,突然发现万科蛇口公馆出预售证了,备案均价8.5万,不看海的户型8万出头。

    位于深圳湾和海上世界两大豪宅区之间,南面隔着公园又是豪宅半岛城邦,这个价格比较有想象空间,丰俭由人,顶层海景房也要10万一平,刚需选便宜的也还能承受。


 
    借用一下老牛的图,周边配套生活还是很方便的,算不上豪宅配置,刚需选择吧。


二、诚意登记
    出了预售证后谣言四起,官方适时地发了公告,6月9号起验资200万看样板房,6月11号-12号认筹20万诚意登记,最重要的是,声明里明确“公开发售优先针对个人,如企业购房需于个人选房结束后参与选房”,让我看到了希望。之前深圳第一例摇号,还有上海的摇号,都出现了大量的企业,这些企业里有大量的炒房资金,通过转让企业股权的方式转让名下房产还能避税,限价的红利都被这些企业吃掉了,而万科这次主动将这个漏洞终于被堵上了,让屁民看到了公平的希望。
    于是赶紧打开小程序“万科置业神器”,通过这个小程序联系了一个万科的销售。销售给了个资料清单,先将资料发送到官方指定邮箱审核购房资格,审核通过后在万科官方的小程序“e选房”认筹。然后资料发过去没有回音,10号下午销售打电话来说网上资格审核太多审不过来了,让赶紧到蛇口公馆营销中心现场审核。赶到营销中心的时候现场有点混乱,人非常多,销售忙到没空招呼客户,经过排队审核资料、开通认筹资格、小程序认筹几个步骤,后来我的认筹账号是1千多号,最终完成诚意登记并通过资格审核的看新闻是669组,估摸着大约有一半没来得及认筹或者认筹无效。
  

三、摇号
    认筹现场混乱,也不知道认筹成功没,惴惴不安第等了一天,6月11日傍晚收到万科科技发来的诚意登记确认短信,并分配了一个号,S2XX,嗯,挺吉利的号。
    6月14日,收到通知摇号规则:“尊敬的客户朋友,万科蛇口公馆由于诚意登记数量大于可售房源数,根据此前的公告内容,将邀请前海公证处公开摇号摇取选房顺序,摇号地点为深圳市前海公证处,开始时间为6月15日中午12:30分。摇号过程将在深圳房地产信息网http://www.szhome.com.liamegan.com/;以及通过手机端咚咚找房APP、家在深圳APP进行图文直播,敬请关注。”唯一的缺陷是没有视频直播,摇号现场的媒体是指定媒体,图文直播,你懂的。不过从摇号流程及规则来看,减小了电脑作弊的可能性,已经算非常公开公正了;而从摇号结果来看,除了我还有几个朋友摇中,都是没有找任何关系,完全按公开程序走流程摇中的,对得住公平二字。看来西安融创内定摇号事件影响很大,政府介入监督了,感谢政府,感谢曝光融创事件的媒体。


四、开盘
    最终摇中了比较前的号,销售通知6月16日在万科前海国际中心第一批签到进场。第一批的签到时间为上午8:00,9点截止签到正式开始选房,否则视为放弃。
    15日晚上自己做了详细的价格表和测算,考虑自己的钱包,筛出能买得起的户型,再对户型朝向做分析,和老公讨论到半夜一点半,最终制定的选房策略是:
    3栋03户型高层(24-32) > 3栋04户型高层(24-32)> 3栋03户型低层(3-4)> 3栋04户型中低层 > 3栋 01户型中间层(18-20) > 3栋01户型中低层(3-17)
    以上顺序不代表房型优劣,只代表适合自己的,2栋户型大压根没考虑,土豪不缺钱尽管选06户型高层看海哈。

 

    16日早上一早起来从福田赶到前海去,我到的时候7:45,以为到早了,谁知候选区早已坐满了同样来选房的人,好多是父母带着子女来的。摇中第2顺位的女士一直在小声念“2603”,仿佛小学生背书一样,一旁的儿子反复叮嘱她选房的时候不要口误说错。不过这位女士最终也没选到2603,她心仪的房子被第一顺位的先生选走了。中间万科的系统还出错过一次,摇中第2顺位女士的号(S244)重复出现了2次,明明选完房了又出现在大屏幕上,吓得万科赶紧调整数据库(估计怕被质疑有猫腻XD)。
  
五、首付、装修费及贷款
    03户型果然是最受欢迎性价比最高的,最快被选完。我前面大约有1/3弃购了,最终选到了高层,万科要求当场刷卡付装修费却没给签装修合同,连收据都没有说是后面补办。
首付在6月22日之前付清,并交齐办贷款的资料。贷款只接受万科指定的4家银行,否则视为放弃。比较坑的条款是,      万科指定的4家银行全部利率上浮15%,心疼又心塞,现在还是能找到利率上浮10%的银行的,但万科不接受客户自己找贷款。
六、后记
    从万科出来,心情很复杂,忧喜参半。喜的是终于了了一桩大事;忧的是这个时点买房有点心虚,行业的好日子已经过去了,未来两年我们的现金流预期会下降。如果坚持“房住不炒”,下半年熬不住的小房地产公司会更多,到时候推盘可能会加速。美国加息,贸易战正式开打,政府和金融去杠杆刚进入深水区,居民加杠杆惊天动地,不知道庙堂之上的领导有何良策,是不是又要放水印钞了。不动产登记平台推了这么多年,在这么微妙的时点,终于宣布全国联网了,不知会不会引发降价的蝴蝶效应。
    谁让咱是刚需呢,小老百姓只求安居乐业,好好工作,和老公一起挣钱养家。站在海边看着拆迁中的渔人码头,仿佛看到了无数前辈校友披荆斩棘建设深圳之初的心血。值此深圳改革开放四十周年之际,人生三十而立之年,能在蛇口工业区这个改革开放的起点安家,与有荣焉。为国接盘也认了,还是老老实实搬砖去吧。


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